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                旅游市场动态

                超级重磅:农村集体土地直接入市开发,无需国家征地(全文+精解)

                发布日期:2020-05-20

                超级重磅:农村集体土地直接入市开发,无需国家征地(全文+精解)
                近期,一个超级重磅的】楼市调控措施公布了:国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!

                这是楼市调控以来,真正意义上的大「招,其影响将非』常巨大,对于楼市☆堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。参卐与试点的▼13个城市,全部为△中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体∮系的决心之大!

                这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。试点城市来ξ了,全国推广还会远吗!

                 

                此举的重要看ζ点:

                农村集体土地不用经〓过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假□小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

                共享度』假小院,是ω结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二ㄨ居所。在这里,你可以享受飞跃到共享度假的田园生活:共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳▂光、空气、养分、水......

                依据传统的◤审批流程,农村土地归︽集体所有,城市〗建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过〗地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房∮子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。

                中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港↘等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政确府有钱投入基础设施建设。坏处大★家都知道,由¤于政府垄断土地供应,所以房价、地价越☆来越高♂。而且,在征地环节中♂,往往引发农村集体组◣织和地方政府的冲突。

                 

                此举的重大意々义:

                • 第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享¤度假小院”,是中国土地制度□的重大变革,意味着以后“土地改∴革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生气息重大变化。

                • 第二:这意味着政府向社↘会大规模转移土地红利,这是①非常值得称赞的。

                • 第三:这意味着一Ψ 大批低成本土地入市,由此产生一大◥批低成本房屋,对于抑Ψ 制高房价、高〓租金将产生巨大作用。

                • 第四:大城市郊区农村户自然知道银座是是日本有代表性口价值大增◥,将产生一大批新▂富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地▂红利。

                根据两部委╳公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发▽运营,也可以通过联【营、入股等方式建设运∮营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利『义务关系,平衡【项目收益与征地成本关系。

                想想看,如果集体组织自他清楚地记得独狼在临死之前说过行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去∑了,节省的成本》会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部√分就可以免去。加上开发商环节你是我什么人的省去,农村集体建♀设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是◣非常令人震撼的!

                “办法”中的重要看点

                项目用地应当符合城乡规划「、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为※主,不得占用耕√地▲。

                尊重农▆民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自↑愿实施、自主运作。

                试点城市应当梳理▆项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验∴收、项目∑ 运营管理等规范性程序,建立≡快速审批通道※。

                集体租赁住房¤出租,应遵守相关法律法规和←租赁合同约定,不得以租代↓售。承租的集体租︻赁住房,不得转租。探索建立▅租金形成、监测、指导、监督机制,防止租↑金异常波动,维护市场平稳运行。

                承租人可按照国家有关规定凭登记备案︼的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基╳本公共服务。有条件的ㄨ城市,要进一步建立健〖全对非本地户籍承租人的□ 社会保障机制。

                也就是说,政他还真没把握拿得住蓝狐府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快而则是一脸笑意盈盈速审批通道,租住人●员可以享受“基本公卐共服务”等等。

                 

                那么,此举╱将产生什么影响█?

                • 第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品▽房、租赁√住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱【人的游戏,供应量『会减少(因为大量土地要※建设租赁住房、保障房),但购买的人也╲将减少。深圳市长之前曾①描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

                • 第二:大城市狂涨味道的房价,将受到各类租赁住房、政策∑ 性住房的制约,只要集体建设用⌒ 地租赁住房等供应量足够大,就可以遏◇制商品房的价格,让它涨得¤慢点。

                • 第三:“集体建设用地租赁住房”主↑要在郊区,对郊→区房价影响较大。

                • 第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企ω 运营的租赁住房、各类保障★房,减少了政府来自土地∑的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛@ 盾,其□ 实相互依存。

                • 第五:未来房地产投资是一种“防御︽型投资”,主☆要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来∮越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市〖生活早买房仍然是必要的。

                最后,回答一个很多人■会问的问题:为什么试点城市里,深圳缺席,而北▼上广都在其中?原因◆很简单,深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的ζ征地,深圳没有这类土地了。所以,深圳的特他必须要速战速决殊性再次显现出来。

                ▌附件原文:

                利用集体建设用地建设租赁住房试点方案

                利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解◣住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房◆体系,建◎立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓♂展集体土地用途,拓宽集※体经济组织和农民增收渠道;有ㄨ助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和◤节约集约利用,加快城镇︽化进程。按照中央有关精神,结合当前管理●工作实际,制定本试点方案。

                一、总体要求

                (一)指导思想

                按照●党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房〓子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建♀设用地市场,推进集体土地不动】产登记,完善利用集体◣建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约↘集约利用水平,为全面建成小∏康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

                (二)基本原则

                把@握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市□ 场配置资源的决定性作用,注重与不动产统◥一登记、培育和发展住房租□赁市场、集体经营性建设用地入市◥等改革协同,加强部门协作,形成改¤革合力。

                保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为突然那主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住◥房需求为主,强化监管责→任,保障依法依①规建设、平稳有ぷ序运营,做到供Ψ 需匹配。

                坚◣持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为☆抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

                提高服务效能。落实“放管服”要求,强【化服务意识,优化█审批流程,降低交易成本,提升服→务水平,提高▅办事效率,方便群众办事【。

                (三)试点目标

                通过改革试▓点╲,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁△住房规则,形成一批】可复制、可推广的♀改革成果,为构建城乡统∩一的建设用地市场提供支撑。

                (四)试点范围

                按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务⊙院有关部委批准的发ㄨ展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较」大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南〓京市◤,浙江杭▽州市,安徽≡合肥市,福建←厦门市,河南郑州市◤,湖北武汉㊣ 市↓,广〖东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地№建设租赁住房试点。

                除北京、上海外,由省级国土资源主管部︾门和住房城乡建设主管部↘门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。

                二、试点内容

                (一)完善试点项⊙目审批程序

                试点城市『应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验↙收、项目运营管理等规范性◤程序,建立快速审批在转圈期间又闪电出脚通道。健全集体建设用地规划许可■制度,推进不过飙汗酒吧内热闹非凡统一规划、统筹布局、统一管理,统一相卐关建设标准。试点项目区域基【础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全〇,符合城镇╲住房规划设计有关规范。

                (二)完善集体租赁住房建设和运营机制

                村镇集体经济组织可以『自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同在这个世界上和登记文△件中所载明的权利和义务。

                (三)探索租赁住房监测监管机制

                集◥体租赁住房出租,应□遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租㊣ 代售。承租的集体▅租赁住房,不得转租。探索建◥立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常○波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建↑设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设→用地使用权登记、房屋所有权登记★、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

                (四)探索保障承租人获得基本公共服Glock务的权利

                承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的◤基本公共服务就看能不能开发出来。有条件◤的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社︽会保障机制。

                三、组织实施

                (一)加强组织保障

                国土资源部和住房城乡建设部共⌒同部署试点。省级国土♀资源主管部门和住房城乡建设主管部门◥负责试点工作的督促、检查和指∮导。城市政府全面负责试△点组织领导工作,制定试点工▼作规则和组织实施方案,建立试点协调√决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试◆点。

                (二)推进试点实施

                1、编制实施方你小子慢慢得瑟去吧案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源ω主管部门和住房城乡建设主管部门◥汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房Ψ 城乡建设部批复。

                2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部ξ门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的』督促、检查和指■导,及时¤研究解决试点中存在的问题。

                2019年11月,省↑级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中◤期评估,形成评估报告报国土资源部和◥住房城乡建设部。

                2020年底前,省级国卐土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

                (三)强化指导监督

                各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法★规范运行。要加强分类那两人走到了指导,尊重基ぷ层首创精神,健全激励和容错纠错▲机制,允许进行差别▓化探索,切实做到封⊙闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。

                (四)做好『宣传引导

                试点地区要加╳强对试点工作的监督管理,密切『关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

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                超级重磅:农村集体土地直接入市开发,无需国家征地(全文+精解)

                超级重磅:农村集体土地直接入市开发,无需国家征地(全文+精解)
                近期,一个超级重磅的楼市调控措施公布了:国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!

                这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响有了这个发现之后将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。参与■试点的13个城市,全部〖为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!

                这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。试点城市○来了々,全国推广还会远吗!

                 

                此举的重要看点:

                农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享那些所谓重要度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

                共享度假小院,是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里,你可以无疑享受到共享度假的田园生活:共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受※阳光※、空气、养分、水......

                依据传统的审批流程,农村土地归集体所有身体,城市建设用地归国♂家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。

                中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来没有任何的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处∏大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农五行元素村集体组织和地方政府的冲突。

                 

                此举的重大⊙意义:

                根据两部委公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

                想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省╲去了,节省的成本会非常巨∑大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就》可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建↓设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!

                “办法”中的重要看点

                项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。

                尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

                试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营『管理等规范性程序,建立快速审眼睛周围批通道。

                集体租赁住房出〓租,应遵守相关法律法№规和租赁合同约定,不得以租代◢售。承租的◥集体租赁住房,不得转租。探索建立租⌒ 金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异︻常波动,维护市场平稳运行。

                承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会■保障机制。

                也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。

                 

                那么,此举将产生●什么影响?

                最后,回答一个很△多人会问的问题:为什么试点城市里,深圳缺席,而北々上广都在其中?原因很简单,深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征○地,深圳没有这类土地了。所以,深圳的特殊性再次显现出来。

                ▌附件原文:

                利用集体建设用地建设租赁住房试点方案

                利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住〓房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平◣稳健康发展长效机制;有助于ω拓展集体土地用途,拓▂宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理※实践,促进集体土地优惊讶化配置和节约集约利用,加ㄨ快城镇化进程。按照中央有关精神,结合当前管理工︾作实际,制定本试点方案。

                一、总体要求

                (一)指导思想

                按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土天网恢恢疏而不漏地不动产登记,完善利用集体建设用地建设▓租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集♂约利用水平,为全面建成小康社▓会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

                (二)基本原则

                把握╳正确方向。坚持市场经济改革方向,发々挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

                保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监不过到了这个时刻管责任,保障依法依规建设、平稳〓有序运营,做到供需匹配。

                坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

                提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水确平,提高办事效率,方便群众办事。

                (三)试点目标

                通过★改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设▅租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改◥革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

                (四)试点范围

                按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国∩务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安※徽合肥市,福建≡厦门市,河南郑州市,湖北武汉此刻知道了金市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设↘租赁住房试点。

                除北京、上海外,由省级国土资源主管部▅门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。

                二、试点内容

                (一)完善试点项目审批程序

                试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等龙前辈面色不改规范性程序,建立快速审看向自己批通道。健全集体建设用地规〖划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设ζ 标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇√住房规划设计有关规范。

                (二)完善集体租赁住房建设和运营机制

                村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件◇中所载明的权利和义务。

                (三)探索租赁住房监测监管机制

                集体租赁住房出租,应遵守相我关法律法规和租赁合同约定,不得以租代¤售。承租的集体租赁住房,不得转租。探我已经分析过了索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

                (四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利

                承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保ζ 障机制。

                三、组织实施

                (一)加强组织保障

                国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土●资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责♂试点工作的督促、检查和顺便将自己研制出指导。城市政府全面负责试点组织领导工作,制定试点工作规则和组织实施方案,建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试点。

                (二)推进试点实施

                1、编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城离开正合他意乡建设主管是部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

                2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住大厅里房城乡建设主管部门负责试点工作的督促神情、检物体查和指导,及时研ㄨ究解决试点中存在的问题。

                2019年11月,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部※门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

                2020年底前,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

                (三)强化指导监督

                各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精飞蛾说道神№,健全激励和容错纠错机制,允许进行差他感到有点意外别化探索,切实做到封闭运行▆、风险可控,发现问题及时纠偏。

                (四)做好宣传⊙引导

                试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态往树林外围走去,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

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